開業したい方Q&A ｜ 不動産業を司法書士・行政書士がフルサポート！！

◆資金について

• Q.開業資金はいくら必要ですか？
• Q.起業・独立に伴う、融資に際して金融機関の紹介は可能でしょうか？

◆事務所について

• Q.自宅での開業は可能でしょうか？
• Q.とりあえず、レンタルオフィスで宅建業を営むことは可能でしょうか？
• Q.知り合いの事務所を間借りして開業したいのですが、可能でしょうか？
• Q.開業当初は経費をできるだけ抑えたいので、複数の会社で共同して事業所を借りようと思っています。免許申請に際し、何か問題はありますか？
• Q.新たに別の事務所を設置しようと思っていますが、支店として登記する必要はありますか？税務署等への手続きも必要になるのでしょうか？
• Q.会社の本店所在場所としては代表取締役の住所地を採用し、不動産業を行う事業所は別途用意しようと思っています。そのようにすれば、事業所の移転に伴って、本店移転のような登記手続きをする必要がなくなると思うのですが、何か問題はありますか？

◆協会加入と営業保証金の供託について

• Q.協会に加入する場合と営業保証金を供託する場合はどちらが良いのですか？

◆免許について

• Q.知事免許と大臣免許は何が違うのですか？
• Q.宅建業取引主任者の資格と宅建業免許って違うものなのですか？

◆取引主任者について

• Q.これまで不動産業とは無関係の事業を行ってきましたが、この度、不動産業界に進出することが決まりました。代表取締役を務める私が、宅地建物取引業の免許申請をするにあたり、専任の取引主任者になることは可能ですか？

◆第２種金融商品取引について

• Q.開業に伴い、2種金免許を取得したいのですが、ファンド及び、金融機関に所属した経験がないのですが、取得は可能でしょうか？

開業資金はいくら必要ですか？

およそ６８０万円程度必要です。

そのうち、自己資金は半額（３４０万）程度必要です。詳しくは開業資金の準備ページをご覧ください。

起業・独立に伴う、融資に際して金融機関の紹介は可能でしょうか？

可能です。詳しくは融資のページをご覧ください。なお、付加サービスとして、金融機関に提出する書類（特に事業計画書）作成及びコンサルティングもお引受いたします。

自宅での開業は可能でしょうか？

非常に例外的なケースですが、可能です。

宅建業における事務所は、取引先（顧客）の不動産取引の安全と、取引先（顧客）の利益の保護といった観点から、非常に厳格な運用がされています。この観点を実現するため、事務所には、“継続性”と“独立性”が強く求められており、自宅の場合、この“独立性”に問題が生じるためです。

詳しくは、事務所を借りるのページをご覧ください。

とりあえず、レンタルオフィスで宅建業を営むことは可能でしょうか？

可能です。宅建業法を遵守すれば、レンタルオフィスで営業することも可能です。

レンタルオフィスだから、可能・不可能、というよりは、宅建業法を遵守すれば、むしろどこでも可能です。

以下、レンタルオフィスで営業する際の、宅建業法遵守のポイントを記載します。

【適切な例】

・一定のスペースを独占的に使用できて、他の利用者との間が“壁”もしくは180cm以上の“固定式”のパーテーションで区切られている形態。
・固定電話、ＦＡＸ、事務机、イス、応接セット等が設置してある場所。
・事務所に看板、表札、業者票、報酬額表が掲示してあること。

【不適切な例】

・日によって使用できるブースが異なる場合。時間制の場合。
・大きなテーブルにパソコンを持ち込んで、他社（他人）と特に区切られることなく、業務を行う形態。
・一般常識で考えて、そのスペースで不動産業を行っていると認められないもの。
・看板、表札、業者票、報酬額表の掲示物がない場所。掲示ができない場所。

【ポイント①】“継続性”と“独立性”がある事務所であること。

宅建業においては、事務所は“継続性”と“独立性”がなければなりません。これは、取引先（顧客）の不動産取引の安全と、取引先（顧客）の利益の保護を目的として、法律上・運用上定められています。

レンタルオフィスであってもこの“継続性”と“独立性”が担保できれば、宅建業を営業することは可能です。

一定のスペースを独占的に使用できて、他の利用者との間が“壁”もしくは180cm以上の“固定式”のパーテーションで区切られているのであれば、“継続性”“独立性”は満たしているものと考えられ、不動産業に適した事務所ということができます。カーテンや可動式の間仕切ではダメです。

反面、例えば、毎日のように受付でスペースが割り振られ、昨日はＡの部屋、今日はＢの部屋という場合は、“継続性”がないため宅建業の事務所としては不適切です。

また、広いテーブルにパソコンを持ち込み、他社（他人）と同一のスペースを共有するような形態のレンタルオフィス（バーチャルオフィス）ですと、“独立性”の観点から、不適切となります。

【ポイント②】社会通念上、不動産業ができる備品（固定電話、ＦＡＸ、事務机、イス、応接セット等）が設置してあること。

社会通念上とは、一般常識で考えて、ということです。一般常識で考えて、事務所内に、不動産業ができる備品が揃っていることが必要です。これらがない場合、「ではどこで営業してるんですか？その営業している場所を事務所として届出るべきではないんですか？」というお話になります。当たり前ですが、宅建業の事務所は、常識的にそこで不動産業を営業している状態が見える、というものでなければなりません。

したがって、いわゆるバーチャルオフィスは、不動産業においては不適切です。

【ポイント③】事務所に看板、表札、業者票、報酬額表が掲示できること。

事務所の入口には、看板・表札を掲示します。また、事務所内には、見やすい位置に業者票と報酬額表を掲示しなければなりません。

例えば、レンタルオフィスを借りるときに、契約書の特約で、「釘を打ってはいけない」「壁に掲示物をしてはいけない」等の制限がある場合は、不動産業の事務所としては不適切です。

知り合いの事務所を間借りして開業したいのですが、可能でしょうか？

可能です。間借りの形態、レイアウトによります。

詳しくは、事務所を借りる（例外的に認められるケース②）のページをご覧ください。

開業当初は経費をできるだけ抑えたいので、複数の会社で共同して事業所を借りようと思っています。免許申請に際し、何か問題はありますか？

他社と事業所を共有すること自体は問題ありません。しかし、不動産業を行う事業所にあっては、その独立性が要求されており、入り口から他社と分かれている必要があります。

詳しくは事務所を借りるのページへ

新たに別の事務所を設置しようと思っていますが、支店として登記する必要はありますか？税務署等への手続きも必要になるのでしょうか？

特に従たる営業所を支店として登記する必要はありません。

宅建業法においては、継続的に業務を行うことができる施設、つまり、一般常識で事務所を構え、その施設において契約の締結や、重要事項の説明等の宅建業の業務を行う場合には、従たる営業所の変更届を提出する必要があります。従たる営業所を設置した場合には、追加で供託を行うか、協会に弁済業務保証金分担金その他諸費用を納める必要があります。

詳しくは宅建免許の変更のページへ

会社の本店所在場所としては代表取締役の住所地を採用し、不動産業を行う事業所は別途用意しようと思っています。そのようにすれば、事業所の移転に伴って、本店移転のような登記手続きをする必要がなくなると思うのですが、何か問題はありますか？

本店で宅建業を営まなくても、支店や従たる事務所で宅建業を営む場合、本店も宅建業の事務所と扱われます。

そのため、宅建業の事務所としての要件を備える必要が生じてしまいます。具体的には、①専任の取引主任者の設置、②営業保証金の供託または保証協会への保証金分担金の納付などです。

その他の具体的な相談はプチ顧問サービスから可能です。

協会に加入する場合と営業保証金を供託する場合はどちらが良いのですか？

それぞれにメリット、デメリットがありますので適したものを選ぶことをお勧めします。

◆協会加入のメリット

・資金が少なくて済む（入会金等の諸費用を合わせても１６０万円～２００万円程度）
・協会から不動産業界に関する最新情報が得られる。
・協会に加入した他の宅建業者とのネットワークが広がる。

◆協会加入のデメリット
・協会に支払う会費がある。

◆供託金のメリット

・協会に支払う会費がない。

◆供託金のデメリット
・資金が多大にかかる。（本店のみの営業でも１０００万円は塩漬けになる。）
・情報は自ら仕入れなければならない。

詳しくは、業界団体への加入or供託金をご覧ください。

知事免許と大臣免許は何が違うのですか？

知事免許と大臣免許の違いは、“複数の都道府県に事務所を構えているか”の違いのみです。

その他の行うことのできる業務は全く違いませんし、大臣免許が上で、知事免許が下ということはありません。

この違いは、複数の都道府県に事務所を構えた会社の監督は誰が行うのか？という問題から発生しております。 例えば東京都と神奈川県に事務所を構えた宅建業者を、どちらの知事が監督を行うのか？ということです。

その宅建業者の役員や専任の取引主任者が変更となった場合に、宅建業者は変更届を提出する必要がありますが、仮に東京都知事と神奈川県知事の両方に変更届を提出しなければならないとなると、労力がかかります。２か所程度であればそれほど問題になりませんが、これが５か所・１０か所・・・となると大変な労力です。

また、不幸にもその宅建業者のミスで、消費者（顧客）に不利益が生じるおそれがあり、監督官庁が処分を行う場合に、東京都知事が監督するのか神奈川県知事が監督するのか、双方で調整していると、機動的な処分ができなくなります。

このような理由から、複数の都道府県に営業所を持つ宅建業者は、大臣が監督するということとなっており、免許申請も大臣に対して行います。

宅建業取引主任者の資格と宅建業免許って違うものなのですか？

違うものです。宅建業の免許を持った“会社”が、取引主任者の資格を持つ者を“雇用する”という図式です。

取引主任者は、宅地建物取引業主任者試験に合格した方が、合格地の都道府県知事に登録することによって得られる資格です。これによって、顧客に対して、重要事項の説明等宅建業法主任者でなくてはできない業務をすることが可能となります。

また、１つの営業所で宅建業に従事する者の少なくとも５人に１人は“専任の”取引主任者でなければならず、取引主任者が退職等によってこれを満たさなくなった場合は、２週間以内に補充等必要な措置を講じなければなりません。

一方、宅建業の免許は、宅建業を営む、“会社”や“個人事業主”に与えられる、宅建業を営むための免許です。

取引主任者は、宅建業の免許を持った会社に雇用され、その中で重要事項説明等の主任者でなければできない“業務を行う”ということとなります。

これまで不動産業とは無関係の事業を行ってきましたが、この度、不動産業界に進出することが決まりました。代表取締役を務める私が、宅地建物取引業の免許申請をするにあたり、専任の取引主任者になることは可能ですか？

不動産業以外の事業を行う会社が不動産業を行う、いわゆる「兼業」は、そもそも認められます。

不動産業を行うにあたっては、事業所ごとに専任の取引主任者を置かなければならず、その数は、不動産業に従事する者５名に１名以上の割合とされています（宅地建物取引業施行規則６条の３）。

不動産業以外の事業を兼業する会社の代表者が、この専任の取引主任者となることはもちろん可能です。一方、複数の会社の代表取締役を兼任する者は、専任の取引主任者としての要件を満たしませんので、別に専任の取引主任者を選ぶ必要があります。

開業に伴い、2種金免許を取得したいのですが、ファンド及び、金融機関に所属した経験がないのですが、取得は可能でしょうか？

可能です。ファンドや金融機関での勤務経験がなくとも、登録することは可能ですが満たすべき条件があります。

第二種金融商品取引業の登録には、人的な構成として、以下のような要件が、金融庁の指針によって定められております。

金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針
V－１－２　金融商品取引業を適確に遂行するに足りる人的構成
（１）①金商法等の関連諸規制や監督指針で示している経営管理の着眼点の内容を理解し、実行するに足る知識・経験、並びに金融商品取引業の公正かつ的確な遂行に必要となるコンプライアンス及びリスク管理に関する十分な知識・経験を有している者を確保していること。

ご質問のファンドや金融機関での勤務経験がなくとも、例えば不動産会社において、不動産の証券化事業、不動産信託受益権販売業務等に関与した経験、及び、その後、これらの業務に関するセミナーを受講した、等の実績があれば、それらを総合的に勘案して、登録ができる可能性があります。

第二種金融商品取引業の登録に関する、人的構成の経験・知識があるかどうかの判断は、ファンド・金融機関に所属した経験があるかどうかで決まるものではなく、その他の経験によっても認められるケースがたくさんあります。不足する場合は、外部のセミナー等を受講して、補うことができます。

第二種金融商品取引業の登録をご検討の場合は、ぜひ当事務所までご相談ください。

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